隨著中國建築企業、房地產開發商在中東市場佈局日益深入，理解本地建築面積術語與計算方式，成為項目順利推進、投標報價準確和設計審批合規的關鍵一環。GFA(Gross Floor Area), BUA(Built-Up Area), Floor area ratio (FAR)等指標，和我們國內的建築面積、公攤面積、容積率到底有哪些異同，本文將從實務角度出發，梳理其定義、用途及與中國容積率概念的對比，供行業同仁參考。
一、迪拜建築面積有關的定義(來源：Dubai Building Code)
BUA：Total constructed area in a building or structure measured from the external walls of the building, inclusive of balconies, terraces and other projections, as well as any other covered spaces such as covered parking structures, circulation corridors, loading/unloading bays, basements, service floors, indoor swimming pools and any other permanent structures on the plot.
BUA（建築面積）：指從建築物外牆計算的總建築面積，包括陽臺、露臺及其他外挑結構，以及任何其他有遮蓋的空間，如有頂停車區、交通走廊、裝卸區、地下室、設備層、室內游泳池及地塊上其他所有永久性結構。
如上圖，在一個小區內部，有頂的建築都計入建築面積。
GFA：Measurement used by Planning Authorities in Dubai to define the floor area ratio (FAR), where FAR is the ratio of GFA to plot area. The building GFA is the sum of the GFA of all floors, measured to the exterior surface of the external wall thickness and from the centrelines of the common walls joining two spaces. The measurement excludes external wall features such as corniches, brackets, and façade cladding materials.
GFA（樓面面積）：是迪拜規劃部門用於定義容積率（FAR）的測量方式，其中容積率指GFA與地塊面積的比值。建築的GFA為所有樓層GFA之和，按外牆厚度的外表面以及相鄰空間之間共用牆體的中心線進行測量。該測量不包括外牆附屬構件，如簷口、支架和外立面裝飾材料。
空間或區域是否計入GFA空間或區域是否計入GFA可居住及可佔用空間（含衛生設施）計入別墅的地下室不計入夾層計入閣樓空間（＜2.15m且僅服務用）不計大堂計入停車場不計走廊計入停車大堂不計樓梯計入內部道路不計非別墅建築地下室（可居住部分）計入裝卸區不計機械及設備房不計機械管道不計電梯召回層電梯井計入其他樓層電梯井不計電梯機房不計機電設備層不計豎井不計垃圾槽不計垃圾房不計地下儲藏室不計地面及以上儲藏室計入祈禱室及淨身區不計健身房（＞50%屋頂面積）不計游泳池及配套設施不計拱廊（開放式無空調）不計雙層高中庭底層計入雙層高中庭虛空部分不計樓層虛空部分不計露臺不計陽臺不計 以上為迪拜建築規範關於GFA計入規則。
整體來說，一般情況下，BUA因為計算了陽臺、露臺、車庫，BUA面積比GFA面積要大一些。GFA 用於“合規”：決定你能“合法建多少”；BUA 用於“造價”：決定你“實際建多少”。若設計方案中陽臺、空中庭院未妥善處理，可能導致 GFA 超標、規劃退回。
對於承包商，BUA 是成本估算、清單報價、工程量核算的關鍵依據。
招標文件中的 BOQ（工程量清單）多以 BUA 為基準，體現實際施工範圍；
地下室、屋頂機房、陽臺、露臺等雖不計入 GFA，但通常列入 BUA，承包商需據此編制報價與資源配置；
項目現場管理、分包合同簽訂也常採用 BUA 指標進行分項計算。
二、阿聯酋與國內計算規則對比
項目阿聯酋中國容積率計算依據GFA / 地塊面積計容建築面積 / 地塊面積陽臺/露臺是否計入通常不計入 GFA計入 BUA封閉陽臺部分計容，露臺一般不計牆體是否計入外牆厚度計入 GFA牆體通常不計入建築面積地下建築是否計入地下車庫不計 GFA計入 BUA超過限值的地下商業等可能計容公共區域（走廊、電梯廳）全部計入 GFA不計入套內建築面積，但計入公攤報批重點GFA 受限，BUA不限計容面積受限，建築面積統一三、實務建議：如何在中東項目中準確應用指標對象建議開發商明確規劃紅線內 GFA 限額，設計階段控制陽臺/連廊佔比，避免超容積率；對政府批覆中 GFA/BUA 均做備案記錄。承包商投標階段要求圖紙中明確 GFA 與 BUA；如未提供，按中東常規進行折算；注意變更時新增面積對 BUA 的影響。成本管理團隊建議在工程量測算中雙指標並列：GFA 控制指標、BUA 做預算依據，形成統一口徑便於甲乙雙方核對。中方總部溝通彙報材料建議 GFA（可建量）+BUA（造價量）同時呈現，避免口徑不一致引起誤判或質疑。想了解更多？點贊關注，後臺回覆關鍵詞（如“迪拜規範”“英國RICS”），即可獲取各國建築計算標準文件！ 📩🏗️